Mobile Immobilien? Das ist nicht nur scheinbar ein Widerspruch. Die Schwerfälligkeit des an hohe Transaktionskosten gebundenen Immobilienmarkts ist nicht nur evident, sondern gemeinhin bekannt. Gleichwohl setzt die Investmentklasse offener Immobilienfonds seit vielen Jahren erfolgreich auf die Beherrschbarkeit ihres Konstruktionsfehlers. Die Branche und die Marktteilnehmer haben sich daran gewöhnt, mit dem Widerspruch zu leben. Teilweise wurde es auch einfach vergessen.

Lange ging dies gut. Überraschend gut. Das System lebte nicht von seiner eigenen Kongruenz, sondern dem verbreiteten Irr-Glauben (Vertrauen), dass das System kongruent sei. Der Glaube, dass die Karosserie einen schweren Aufprall abwehren könnte, hatte sich manifestiert, obwohl niemals Crashtests durchgeführt wurden.

Es kann daher nicht überraschen, dass der Abzug großer Mengen an Kapital im Herbst 2008 durch institutionelle Investoren, die Liquidität zunehmend in offenen Immobilienfonds geparkt hatten, zu einer schweren Krise der Branche führte. Die Abwärtsspirale war damit aktiviert. Es ist nicht damit zu rechnen, dass das knappe Dutzend seit 2008 geschlossener Fonds mit einem Anlagevolumen von rund 25 Milliarden Euro wieder geöffnet wird. Voraussichtlich wird der Sog sogar die ganze Branche stark schrumpfen lassen. Denn das Kernproblem, dass irgendjemand die Liquidität aufrecht erhalten muss, lässt sich nicht lösen.

Für die Vergangenheit ist damit die juristische Schlacht eröffnet: Die Verkaufsprospekte sind noch nicht kritisch auf Fehler untersucht. Und auch weitere zentrale Fragen dieser Investmentklasse wie das intransparente (korrupte?) System der Immobilienbewertung und die Vergütungsstrukturen (Kick-Backs) sind juristisch noch nicht beantwortet. Vor allem werden sich auch viele (Bank-)Berater fragen lassen müssen, wie sie über Jahre die Illusion mobiler Immobilien verkaufen konnten. Die Entschuldigung des Beraters, dass es schon gut gehen werde, wird insoweit als Ausrede juristisch nicht reichen.

Wie es aussieht, wird auf dem Feld der offenen Immobilienfonds die nächste ganz große juristische Schlacht geschlagen werden.